Försäljningsklausuler är viktiga verktyg inom fastighetsaffärer, speciellt för köpare som har en nuvarande bostad som de måste sälja innan de genomför ett nytt köp. Denna artikel går igenom vad en försäljningsklausul innebär, dess funktioner, samt vad som är värt att tänka på både för köpare och säljare. Vi kommer också att titta närmare på vissa juridiska aspekter och ge exempel på hur dessa klausuler kan formuleras.
Försäljningsklausulens betydelse
En försäljningsklausul, ibland kallad försäljningsvillkor, ger köparen rätt att dra sig ur avtalet om hen inte får sålt sin nuvarande bostad inom en angiven tidsram, ofta 6-8 veckor. Detta är särskilt relevant för personer med lån, där banken kan kräva att den nuvarande bostaden är såld innan nya låneavtal kan tecknas. Försäljningsklausulen är därmed ett återgångsvillkor, vilket innebär att om villkoret inte uppfylls kan köparen avbryta köpet utan att drabbas av några ekonomiska påföljder.
Exempel på hur en försäljningsklausul kan se ut
Här är ett exempel på hur en försäljningsklausul kan formuleras:
”Köparen har för avsikt att sälja sin nuvarande bostad innan [datum]. Om köparen inte har ingått ett bindande överlåtelseavtal för sin nuvarande bostad innan detta datum, ska köpet av den nya bostaden återgå.”
Detta exempel visar hur tydliga villkor kan skapas för både säljare och köpare. Det är också viktigt att notera vad som sker om köparen inte lyckas sälja sin bostad i tid.
Konsekvenser om köparen inte lyckas sälja sin bostad
Om köparen inte lyckas sälja sin bostad inom den angivna tidsramen har hen rätt att avbryta affären. Säljaren har i så fall ingen rätt till ersättning för det misslyckade köpet. Det finns också möjlighet för säljaren att ge köparen en förlängd tidsfrist, dock krävs detta i form av ett tilläggsavtal mellan parterna.
En viktig aspekt som bör beaktas är lojalitetsplikten. Köparen är skyldig att vidta nödvändiga åtgärder för att sälja sin bostad. Om köparen misslyckas med att uppfylla denna plikt kan det leda till skadeståndsanspråk från säljaren.
Att skriva in ett pris i klausulen
Det är möjligt att skriva in ett minimumpris i försäljningsklausulen. Till exempel: ”Köparen måste sälja sin nuvarande bostad för minst X kronor innan [datum].” Detta pris är dock inte alltid bindande för köparen, utan kan variera beroende på marknadsvärdet och eventuella bud som ges på bostaden. Utan ett fastlagt minimumpris måste köparen vara beredd att acceptera bud som ligger närmare marknadsvärdet.
Försäljningsklausul ur köparens synvinkel
För köpare är det en stor fördel att få med en försäljningsklausul i kontraktet. Denna ger dem trygghet eftersom de kan dra sig ur affären om den egna försäljningen inte går som planerat. Det kan dock finnas risk för att säljaren väljer att inte gå vidare med köpet om ett försäljningsvillkor föreslås, då säljaren involverar sig i ytterligare osäkerhet. En köpare ska i dessa fall överväga sina alternativ noga för att inte förlora affären.
Här är några alternativ för köpare som är i en sådan situation:
- Inkludera ett försäljningsvillkor i köpet av en ny bostad.
- Övertala banken att avlägsna kravet på försäljning av den nuvarande bostaden.
- Köpa en ny bostad utan försäljningsvillkor men hoppas på att sälja sin nuvarande bostad i tid (highlight inte rekommenderat).
- Sälja den nuvarande bostaden med lång tillträdesdatum.
Försäljningsklausul ur säljarens synvinkel
För säljare är försäljningsklausuler något av en risk. Om köparen inte lyckas sälja sin nuvarande bostad kan det leda till förluster av tid och potentiella intäkter. I dessa situationer kan säljaren överväga att heller välja en budgivare som inte kräver en sådan klausul, även om det kan innebära att man får en lägre försäljningssumma. Ibland kan det vara värt att gå ner i pris för att uppnå en snabbare och mer säker försäljning.
Sammanfattning av lojalitetsplikten
Lojalitetsplikten föreskriver att både köpare och säljare gör sitt bästa för att genomföra alla avtalsvillkor och att fullfölja affären. Om en part bryter mot denna plikt kan de bli skadeståndsskyldiga. Detta gäller särskilt vid försäljningsvillkor, där köparen förväntas göra sitt yttersta för att få sin nuvarande bostad såld.
Att förstå försäljningsklausuler och deras påverkan är avgörande för att navigera fastighetsmarknaden på ett framgångsrikt sätt. Genom att vara informerad och beredd kan både köpare och säljare ta strategiska beslut som minimerar riskerna och skyddar deras ekonomiska intressen.